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当事人声音

承租企业、商铺能否获得拆迁补偿?    

文章来源:北京冠领律师事务所    发布日期:2017-05-22 11:12:48

文章关键词:征收公告  征收范围  补偿条例

    一、案例简介

2012年9月,白先生租赁芦女士的房屋开了一家超市。为了提高店内档次,白先生专门订做了一套音响,灯具等设备,累计投入达6余万元。2014年3月,当地政府因为修路作出一份《征收公告》,超市也被划入征收范围。白先生认为,超市被征走了,自己没有收入。征收部门应当对自己补偿,但征收部门以“只补偿所有权人(即芦女士)”为由,一口回绝了他。  白先生自己也拿不准:我和芦女士签的《租赁合同》没有约定补偿款的划分情况。但是自己毕竟投入这么多,修路咱们拥护,但自己的损失也不能太大吧。 

二、从法理上讲,房屋承租人的合法权益应该受到保护  

2011年1月21日,国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》开始实施,2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施亮点颇多,但其对于如何维护承租人的权利却没有规定。

从法理上讲,对房屋所有权人补偿的性质应当为其丧失物权的损失补偿,而物权的功能包括占有、使用、收益、处分。租赁合同实际上是所有权人将物的占有、使用、部分收益权能过度给承租人的合同,承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、部分收益权能,其收益当然合法。既然合法,那么承租人的权利就应当与所有权人的权利一样受到法律保护。此外,在租赁期内,因征收不能履行租赁合同的,征收主体因此应当补偿承租人在此期间的损失。

三、承租人可以向征收方主张以下几项损失

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。这一条虽然没有明确规定承租人的受偿权利。但是依据合同法以及民法通则的相关原理,一般是谁受损失给谁补偿,所以因为征收给承租人造成的损失,承租人理应获得赔偿。其中可以涉及的项目有:

第一、如果是经营性房屋,则可能涉及停产停业损失;

第二、承租人由于搬迁造成的其他损失,如搬迁补助费、提前搬迁奖励、搬迁过渡费等,也可依法向征收方主张。 

四、承租人可以向出租人主张添置物品的补偿

《合同法》第二百二十三条第一款的规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品,主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施,如承租人与被征收人就此项改善或者增设物品有约定的,则按约定处理;如无特别约定或约定不明的,则此部分的拆迁补偿款应当支付给承租人。

因此,本案中白先生可以向拆迁方和芦女士分别提出主张,依法减少自己的损失。当然,跨出本案的范畴,为了更好的解决承租人实际拆迁补偿的问题,相关部门更应该及时出台相应规定,明确解决对承租人的补偿问题。


文章关键词:拆迁补偿  搬迁奖励  城市房屋拆迁
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